# Belåningsgrad ved refinansiering med sikkerhet i bolig - Type: Guide - Publisert: 2026-10-16 · Oppdatert: 2026-10-16 - Forfatter: Redaksjonen i Bra Kreditt - URL: https://brakreditt.no/guide/belaningsgrad-ved-refinansiering-med-sikkerhet-i-bolig Belåningsgrad er forholdet mellom all gjeld sikret i boligen din og boligens verdi — og det er dette tallet som egentlig avgjør hvor mye ledig sikkerhet du har når du refinansierer med pant i bolig. Jo lavere belåningsgrad, jo mer å låne mot, og normalt bedre vilkår å vente. Denne guiden går gjennom hvordan du selv kan anslå tallet, og hva det faktisk betyr for et refinansieringstilbud. ## Kort oppsummert - **Belåningsgrad = all gjeld sikret i boligen, delt på boligens verdi**, i prosent. - **Lavere belåningsgrad gir normalt bedre vilkår** — banken tar lavere risiko på lånet. - **Bankene bruker en verditakst eller modellbasert vurdering**, ikke din egen antagelse om verdien. - **Det finnes ingen fast, offentlig grense** alle banker følger likt, men høy belåningsgrad gjør søknaden vesentlig vanskeligere. - Ingen kan garantere et tilbud eller en bestemt rente før søknaden er reelt vurdert av banken. ## Der du står: du vet hva du skylder, men ikke hva det faktisk betyr for et nytt lån Mange som overveier refinansiering med sikkerhet i bolig, kjenner restbeløpet på boliglånet, men har aldri regnet ut forholdet til boligens aktuelle verdi. Det er nettopp dette forholdet — ikke restbeløpet alene — som avgjør hvor mye ledig sikkerhet du egentlig har å refinansiere mot. Har boligen steget mye i verdi siden du kjøpte, kan du ha betydelig mer ledig sikkerhet enn du tror; har den stått stille eller falt, kan bildet være motsatt av det du forventet. ## Hva banken ser: hele bildet av sikkerheten i boligen | Belåningsgrad (omtrentlig) | Hva det typisk betyr for søknaden | |---|---| | Under 60 % | Normalt god ledig sikkerhet — flere banker konkurrerer gjerne om søknaden | | 60–75 % | Fortsatt normalt håndterbart for de fleste banker som vurderer sikkerhetslån | | 75–85 % | Blir vanskeligere — færre banker, og vilkårene kan bli strammere | | Over 85 % | Lite ledig sikkerhet — mange banker avslår eller krever vesentlig sterkere resten av søknaden | > **Tabellen er illustrativ, ikke en fasit** > > Ingen fast, offentlig grense gjelder alle banker likt, og hver bank vurderer søknaden individuelt opp mot resten av bildet — inntekt, øvrig gjeld og betalingshistorikk. Bruk tabellen som en pekepinn, ikke som et løfte om et bestemt utfall. ## Hva du gjør for å anslå din egen belåningsgrad 1. **Finn restbeløpet på eksisterende boliglån** fra siste låneavtale eller kontoutskrift. 2. **Anslå boligens aktuelle verdi** — bruk en nylig verditakst hvis du har en, eller sammenlign med tilsvarende boliger som nylig er solgt i området. 3. **Del samlet sikret gjeld (eksisterende lån pluss ønsket nytt beløp) på boligens verdi**, og multipliser med 100 for prosent. 4. **Se resultatet mot tabellen over** som en pekepinn, ikke en garanti. Eksempel: en bolig verdt 4 000 000 kr med 2 000 000 kr i restgjeld, der du ønsker å låne ytterligere 400 000 kr med sikkerhet, gir en belåningsgrad på (2 000 000 + 400 000) / 4 000 000 = 60 % — normalt innenfor det flere banker vurderer som håndterbart, men fortsatt en individuell vurdering. **Tilbud:** Refinansiering med sikkerhet i bolig for lavere rente på større gjeld — flere banker vurderer søknaden din. - Lavere rente enn usikret gjeld - Flere banker vurderer søknaden samtidig [Se refinansieringstilbud](/go/zensum-sikkerhet) **Regneeksempel (ikke et tilbud fra en bestemt bank)** | | | |---|---| | Lånebeløp | 400 000 kr | | Nominell rente | 8.5 % | | Effektiv rente | 8.84 % | | Nedbetalingstid | 12 år | | Totalt tilbakebetalt | 639 392 kr | > **Eksperttips:** Be om en oppdatert verditakst før du søker, i stedet for å basere beregningen på en gammel kjøpesum. Boligverdien kan ha endret seg vesentlig, i begge retninger, siden du kjøpte. ## Hva du kan forvente ved høy belåningsgrad Er belåningsgraden høy, betyr det ikke automatisk avslag, men det betyr normalt færre tilbydere og strammere vilkår. Noen aktører, som sender én søknad til flere banker samtidig, kan likevel gi deg et bredere sammenligningsgrunnlag enn å kontakte bankene enkeltvis selv: **Tilbud:** Refinansier med sikkerhet i bolig — opptil ti banker vurderer søknaden din samtidig, du velger selv tilbudet. - Flere banker vurderer søknaden samtidig - Du velger selv blant tilbudene som kommer inn [Se tilbud fra Okida](/go/okida) ## Hva om du har en betalingsanmerkning i tillegg? Fordi lånet er sikret med pant, vurderer noen banker søknader individuelt selv med en anmerkning et annet sted i gjeldsbildet — men dette er aldri en selvfølge, og belåningsgraden spiller normalt enda større rolle i en slik vurdering. Se [lån med betalingsanmerkning: realistiske alternativer](/guide/lan-med-betalingsanmerkning-realistiske-alternativer) for en ærlig gjennomgang. ## Dette er ikke det samme som boliglånsforskriftens egenkapitalkrav Egenkapitalkravet ved kjøp av bolig — normalt minst 15 % av kjøpesummen — er et annet tall enn belåningsgraden ved refinansiering av en bolig du allerede eier. Se [rydd gjelden før boliglån](/guide/rydd-gjelden-for-boliglan-slik-ser-banken-deg) hvis du planlegger et boligkjøp, og [gjeldsgrad og fem ganger inntekt forklart](/guide/gjeldsgrad-og-fem-ganger-inntekt-forklart) for hvordan øvrig gjeld vurderes i tillegg til selve belåningsgraden. ## Hva skjer hvis boligens verdi faller etter at du har refinansiert? Dette er en risiko verdt å tenke gjennom før du binder deg til et stort, pantesikret lån. Faller boligens verdi i markedet generelt, stiger belåningsgraden din automatisk — selv om du ikke har lånt noe mer — fordi forholdet mellom gjeld og verdi endrer seg. Dette påvirker normalt ikke et eksisterende, allerede innvilget lån umiddelbart, men det kan gjøre det vanskeligere å refinansiere videre eller selge boligen uten å måtte dekke differansen selv. Hold derfor gjerne en buffer under det du egentlig kunne lånt, i stedet for å strekke belåningsgraden til det maksimale banken tillater. > **Eksperttips:** Spør banken konkret om hva som skjer med lånet ditt dersom boligens verdi skulle falle etter at avtalen er signert. Et seriøst svar beskriver konsekvensen tydelig, i stedet for å avfeie spørsmålet som lite relevant. ## Alle de norske finanstilbudene ## Oppsummert Belåningsgraden — ikke restbeløpet alene — avgjør hvor mye ledig sikkerhet du faktisk har når du refinansierer med pant i bolig. Regn den ut selv med en oppdatert verdivurdering, og se [tilbud fra Okida](/go/okida) eller [Zensum](/go/zensum-sikkerhet) for å sammenligne hva banker faktisk kan tilby ut fra din situasjon. Flere guider finner du på [forsiden](/). ## Ofte stilte spørsmål ### Hva er belåningsgrad? Belåningsgrad er forholdet mellom all gjeld sikret i boligen din (eksisterende boliglån pluss det nye refinansieringslånet) og boligens markedsverdi, uttrykt i prosent. Lavere belåningsgrad betyr normalt mer ledig sikkerhet for banken å låne mot. ### Hvor høy belåningsgrad godtar bankene normalt? Det varierer mellom banker og vurderes individuelt, men normalt blir det vanskeligere å få gode vilkår etter hvert som belåningsgraden nærmer seg eller overstiger 75–85 % av boligens verdi. Ingen fast grense gjelder alle banker likt. ### Hvordan vet jeg boligens aktuelle verdi? Bankene bruker normalt en verditakst eller en modellbasert verdivurdering, ikke bare din egen antagelse eller kjøpesummen. Verdien kan ha endret seg siden du kjøpte, i begge retninger. ### Kan jeg refinansiere med sikkerhet hvis jeg har liten ledig belåning? Det blir vanskeligere, men avhenger av helheten i søknaden — inntekt, øvrig gjeld og betalingshistorikk spiller også inn. Ingen bank kan garantere et tilbud før søknaden er reelt vurdert. ## Kilder - [Finanstilsynet — boliglånsforskriften og bankenes utlånspraksis](https://www.finanstilsynet.no/) --- Skrevet av redaksjonen i Bra Kreditt. Sist oppdatert 2026-10-16. Kanonisk HTML-side: https://brakreditt.no/guide/belaningsgrad-ved-refinansiering-med-sikkerhet-i-bolig Lenker på formen /go/… er annonselenker som gir utgiveren provisjon. De endrer ikke prisen eller vilkårene hos tilbyderen.