Belåningsgrad ved refinansiering med sikkerhet i bolig

Belåningsgrad er forholdet mellom all gjeld sikret i boligen din og boligens verdi — og det er dette tallet som egentlig avgjør hvor mye ledig sikkerhet du har når du refinansierer med pant i bolig. Jo lavere belåningsgrad, jo mer å låne mot, og normalt bedre vilkår å vente. Denne guiden går gjennom hvordan du selv kan anslå tallet, og hva det faktisk betyr for et refinansieringstilbud.

Kort oppsummert

• Belåningsgrad = all gjeld sikret i boligen, delt på boligens verdi, i prosent.
• Lavere belåningsgrad gir normalt bedre vilkår — banken tar lavere risiko på lånet.
• Bankene bruker en verditakst eller modellbasert vurdering, ikke din egen antagelse om verdien.
• Det finnes ingen fast, offentlig grense alle banker følger likt, men høy belåningsgrad gjør søknaden vesentlig vanskeligere.
• Ingen kan garantere et tilbud eller en bestemt rente før søknaden er reelt vurdert av banken.

Der du står: du vet hva du skylder, men ikke hva det faktisk betyr for et nytt lån

Mange som overveier refinansiering med sikkerhet i bolig, kjenner restbeløpet på boliglånet, men har aldri regnet ut forholdet til boligens aktuelle verdi. Det er nettopp dette forholdet — ikke restbeløpet alene — som avgjør hvor mye ledig sikkerhet du egentlig har å refinansiere mot. Har boligen steget mye i verdi siden du kjøpte, kan du ha betydelig mer ledig sikkerhet enn du tror; har den stått stille eller falt, kan bildet være motsatt av det du forventet.

Hva banken ser: hele bildet av sikkerheten i boligen

Hva du gjør for å anslå din egen belåningsgrad

1. Finn restbeløpet på eksisterende boliglån fra siste låneavtale eller kontoutskrift.
2. Anslå boligens aktuelle verdi — bruk en nylig verditakst hvis du har en, eller sammenlign med tilsvarende boliger som nylig er solgt i området.
3. Del samlet sikret gjeld (eksisterende lån pluss ønsket nytt beløp) på boligens verdi, og multipliser med 100 for prosent.
4. Se resultatet mot tabellen over som en pekepinn, ikke en garanti.

Eksempel: en bolig verdt 4 000 000 kr med 2 000 000 kr i restgjeld, der du ønsker å låne ytterligere 400 000 kr med sikkerhet, gir en belåningsgrad på (2 000 000 + 400 000) / 4 000 000 = 60 % — normalt innenfor det flere banker vurderer som håndterbart, men fortsatt en individuell vurdering.

Zensum

Refinansiering med sikkerhet i bolig for lavere rente på større gjeld — flere banker vurderer søknaden din.

• Lavere rente enn usikret gjeld
• Flere banker vurderer søknaden samtidig

Se refinansieringstilbud →

Hva du kan forvente ved høy belåningsgrad

Er belåningsgraden høy, betyr det ikke automatisk avslag, men det betyr normalt færre tilbydere og strammere vilkår. Noen aktører, som sender én søknad til flere banker samtidig, kan likevel gi deg et bredere sammenligningsgrunnlag enn å kontakte bankene enkeltvis selv:

Okida

Refinansier med sikkerhet i bolig — opptil ti banker vurderer søknaden din samtidig, du velger selv tilbudet.

• Flere banker vurderer søknaden samtidig
• Du velger selv blant tilbudene som kommer inn

Se tilbud fra Okida →

Hva om du har en betalingsanmerkning i tillegg?

Fordi lånet er sikret med pant, vurderer noen banker søknader individuelt selv med en anmerkning et annet sted i gjeldsbildet — men dette er aldri en selvfølge, og belåningsgraden spiller normalt enda større rolle i en slik vurdering. Se lån med betalingsanmerkning: realistiske alternativer for en ærlig gjennomgang.

Dette er ikke det samme som boliglånsforskriftens egenkapitalkrav

Egenkapitalkravet ved kjøp av bolig — normalt minst 15 % av kjøpesummen — er et annet tall enn belåningsgraden ved refinansiering av en bolig du allerede eier. Se rydd gjelden før boliglån hvis du planlegger et boligkjøp, og gjeldsgrad og fem ganger inntekt forklart for hvordan øvrig gjeld vurderes i tillegg til selve belåningsgraden.

Hva skjer hvis boligens verdi faller etter at du har refinansiert?

Dette er en risiko verdt å tenke gjennom før du binder deg til et stort, pantesikret lån. Faller boligens verdi i markedet generelt, stiger belåningsgraden din automatisk — selv om du ikke har lånt noe mer — fordi forholdet mellom gjeld og verdi endrer seg. Dette påvirker normalt ikke et eksisterende, allerede innvilget lån umiddelbart, men det kan gjøre det vanskeligere å refinansiere videre eller selge boligen uten å måtte dekke differansen selv. Hold derfor gjerne en buffer under det du egentlig kunne lånt, i stedet for å strekke belåningsgraden til det maksimale banken tillater.

Alle de norske finanstilbudene

Oppsummert

Belåningsgraden — ikke restbeløpet alene — avgjør hvor mye ledig sikkerhet du faktisk har når du refinansierer med pant i bolig. Regn den ut selv med en oppdatert verdivurdering, og se tilbud fra Okida eller Zensum for å sammenligne hva banker faktisk kan tilby ut fra din situasjon. Flere guider finner du på forsiden.