Si at du refinansierer 300 000 kr med sikkerhet i bolig

Si at du har 300 000 kr i usikret gjeld fordelt på kredittkort og smålån, til en snittrente nær 20 %, og at du eier bolig med nok friverdi til å bruke den som sikkerhet for et nytt, billigere lån. Dette er et tenkt eksempel med runde tall, ikke en kundehistorie. Spørsmålet er hva som faktisk endrer seg når gjelden flyttes fra usikret til sikret.

Hvorfor friverdi er forutsetningen for hele forløpet

Et lån med sikkerhet i bolig krever at det finnes en reell friverdi å pantsette — differansen mellom boligens verdi og det som allerede er pantsikret på den. Uten tilstrekkelig friverdi er dette alternativet ikke tilgjengelig, uavhengig av hvor god betalingshistorikken for øvrig er. Det er derfor første spørsmål banken stiller, før noe annet i søknaden vurderes i detalj.

Måned 0: der du står

Måned 1–3: søknad og vurdering

Du søker om refinansiering med sikkerhet i boligen via Zensum Sikkerhet, som sender søknaden videre til banker som vurderer lån med pant. Banken verdsetter boligen, beregner belåningsgraden, og legger frem et tilbud på 7,9 % nominell rente over ti år:

Utbetalingen brukes til å gjøre opp all den usikrede gjelden i sin helhet samme måned — ikke til å betale ned en del og la resten stå.

Måned 4–12: ett lån, ett mye lavere terminbeløp

Fra og med måned 4 betaler du 3 624 kr i måneden på det nye lånet, mot 7 931 kr tidligere på den usikrede gjelden ved samme løpetid. Etter tolv måneder har budsjettet fått over 4 300 kroner i måneden tilbake sammenlignet med utgangspunktet — penger som nå kan gå til buffer eller nedbetaling i tillegg til terminen. En naturlig bruk av den frigjorte summen er å betale litt ekstra på det nye lånet når budsjettet tillater det, siden ekstra innbetalinger reduserer hovedstolen direkte og dermed også den gjenværende rentekostnaden.

Hvorfor løpetiden fortjener like mye oppmerksomhet som renten

Det er lett å la seg blende av forskjellen mellom 19,9 % og 7,9 % og tenke at resten følger automatisk. I praksis er det kombinasjonen av rente og løpetid som avgjør om totalkostnaden faktisk blir lavere. En kortere løpetid på det sikrede lånet, for eksempel seks eller syv år i stedet for ti, ville gitt et høyere terminbeløp enn i eksempelet, men en enda lavere totalkostnad — verdt å spørre banken om som et alternativt tilbud før du bestemmer deg.

Hva det kostet, og hva du sparte

Terminbeløpet nesten halveres, og totalkostnaden er likevel lavere — selv med dobbelt så lang løpetid — fordi rentesatsen er så mye lavere på et lån med sikkerhet. Dette er ikke alltid tilfellet: hadde løpetiden på det sikrede lånet vært enda lengre, kunne den lavere renten blitt spist opp av flere år med rentebetaling. Regn alltid på begge tallene for ditt eget lån, ikke bare terminbeløpet.

Hvor det kunne gått galt

Den viktigste risikoen ved å flytte usikret gjeld til et lån med sikkerhet i bolig, er at boligen nå står som pant. Ved langvarig mislighold kan banken i ytterste konsekvens kreve tvangssalg — en risiko som ikke finnes på usikret kredittkortgjeld. Dette lånet bør derfor kun brukes når betjeningsevnen etter refinansieringen faktisk er bedre enn før, ikke som en måte å utsette et underskudd i budsjettet.

En annen felle er å bruke den nå ledige kredittrammen på de gamle kortene til nytt forbruk, fordi rammene fortsatt står åpne etter at saldoen er gjort opp. Da bygger du opp ny usikret gjeld i tillegg til det sikrede lånet, og den samlede belastningen blir høyere enn før refinansieringen i det hele tatt. Si opp eller reduser rammene på de gamle kortene så snart de er nullet.

Gjør dette i dag

1. Sjekk hele gjeldsbildet gratis hos Zensum eller Uno Score, og legg sammen hva den usikrede gjelden faktisk koster i dag.
2. Søk om refinansiering med sikkerhet hos Zensum Sikkerhet, Okida eller Heimfinans for å se hva belåningsgraden din faktisk gir deg tilgang til.
3. Regn ut totalkostnaden ved valgt løpetid, ikke bare terminbeløpet, som i tabellen over, før du signerer.

Se belåningsgrad ved refinansiering med sikkerhet i bolig for hele beregningen bak grensen banken bruker, og hvordan friverdien din faktisk regnes ut, og refinansiering med sikkerhet for en bredere innføring i produktet og hvem det passer for. Har du i stedet en betalingsanmerkning å rydde opp i før en slik søknad er mulig, se forløpet fra anmerkning til boliglån på tre år. Tilbake til kredittscore eller forsiden.